Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie in der Comunidad Valenciana an?

Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie in der Comunidad Valenciana an?

Der Kauf einer Immobilie in der Comunidad Valenciana bringt bestimmte Steuerlasten mit sich, die man im Voraus kennen sollte. Von direkten Steuern wie der Mehrwertsteuer (IVA) oder der Grunderwerbsteuer (ITP) bis hin zu Notar- und Registrierungsgebühren muss der Käufer genau wissen, wie viel sie zahlen müssen und warum. In diesem Artikel erläutern wir alle Abgaben, die bei einem Immobilienkauf in dieser autonomen Region anfallen.

Steuern je nach Immobilienart

Die erste große Unterscheidung hängt davon ab, ob es sich um eine Neubauimmobilie (obra nueva) oder um eine gebrauchte Immobilie handelt. Dies bestimmt die Hauptsteuer, die bei der Transaktion anfällt.

Neubauimmobilie: IVA und AJD

Beim Kauf eines Neubaus direkt vom Bauträger fällt Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido) an, die in der Comunidad Valenciana 10 % des Kaufpreises beträgt. Zusätzlich fällt die AJD (Actos Jurídicos Documentados – Stempelsteuer) eine Regionalesteuer an, die ab 2025 1,5 % beträgt.

Zum Beispiel: Beim Kauf eines Neubaus für 300.000 € fallen 30.000 € Mehrwertsteuer und 4.500 € AJD an, also insgesamt 34.500 € Steuern.

Wiederverkaufsimmobilie: ITP

Handelt es sich um eine gebrauchte Immobilie, muss der Käufer die Grunderwerbsteuer (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) zahlen. In der Comunidad Valencia beträgt der allgemeine Steuersatz für 2025 10 % des Kaufwerts bis zu einem Kaufpreis von 1 Million €, und 11 %, wenn der Kaufpreis über 1 Million € liegt. In besonderen Fällen können reduzierte Steuersätze gelten.

Reduzierte ITP-Sätze im Jahr 2025

Für bestimmte Käuferprofile oder Immobilientypen gibt es Ermäßigungen bei der ITP. In einigen Fällen kann der Steuersatz auf 8 % oder sogar 6 % gesenkt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

ITP mit 8 %
Gilt für natürliche Personen, die ihren Hauptwohnsitz zu einem Kaufpreis von weniger als 248.000 € erwerben und deren Jahreseinkommen allein nicht höher als 25.000 € bzw. gemeinsam nicht höher als 40.000 € ist.

ITP mit 6 %
Verfügbar für Großfamilien, Menschen mit Behinderungen oder Käufer unter 35 Jahren, die ihren Hauptwohnsitz erwerben, immer innerhalb der festgelegten Einkommens- und Preisgrenzen.

Stempelsteuer (AJD)

AJD ist eine Regionalsteuer, die sowohl für Neubauten als auch für Hypothekentransaktionen gilt. Der allgemeine Satz in der Comunidad Valenciana beträgt 1,5 %, kann aber in ganz bestimmten Fällen (z. B. bei Hypotheken für den Hauptwohnsitz von jungen Menschen oder Menschen mit Behinderungen) auf 0,1 % reduziert werden.

Bemessungsgrundlage der AJD
Die Bemessungsgrundlage variiert je nach Art der Transaktion. Bei einem Kauf wird sie auf der Grundlage des Kaufpreises berechnet. Bei einer Hypothek wird sie auf die Hypothekenverbindlichkeit angewendet, die Kapital, Zinsen und andere Posten umfasst.

Kommunale Wertzuwachssteuer (IIVTNU)

Die kommunale Wertzuwachssteuer, oder Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Grund und Boden (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), besteuert die Wertsteigerung des Bodens seit der letzten Übertragung. Obwohl sie normalerweise vom Verkäufer gezahlt wird, sollte der Käufer dies berücksichtigen, da – wenn der Verkäufer kein Steuerresident in Spanien ist – diese Steuer direkt dem Käufer auferlegt wird.

Berechnung und Verantwortung
Seit 2022 kann diese Steuer auf zwei Arten berechnet werden: die objektive Methode (basierend auf Koeffizienten) oder die reale Methode (basierend auf dem tatsächlichen Gewinn). Der Steuerzahler kann die für ihn günstigere Variante wählen. Hat die Immobilie an Wert verloren, fällt keine Steuer an.

Notar- und Registrierungsgebühren

Obwohl es sich nicht um Steuern im eigentlichen Sinne handelt, sind Notar- und Registrierungsgebühren Teil der Steuerausgaben beim Immobilienkauf. In der Regel trägt der Käufer diese Kosten, die je nach Preis und Umfang der Urkunde variieren.
Die durchschnittlichen Kosten für die Kaufurkunde liegen in der Regel zwischen 800 € und 1.500 €, abhängig vom Wert der Transaktion. Hypothekenurkunden verursachen zusätzliche Notarkosten.

Grundbuchamt
Die Eintragung des Kaufs im Grundbuch kostet ungefähr 0,2 % bis 0,4 % des Immobilienwertes.

Steuerliche Ausgaben bei Hypothek

Wird der Kauf über ein Hypothekendarlehen finanziert, trägt der Käufer bestimmte Ausgaben im Zusammenhang mit diesem Darlehen, auch wenn sich einige Steuern nach dem neuen Hypothekengesetz geändert haben.

Steuern, die von der Bank übernommen werden
Seit 2019 zahlt die Bank die AJD auf die Hypothekenurkunde. Der Käufer übernimmt jedoch weiterhin andere Ausgaben wie Bewertung, Verwaltungsgebühren und einen Teil der Notarkosten.

Immobilienbewertung
Die offizielle Bewertung, die für die Beantragung einer Hypothek erforderlich ist, kostet in der Regel zwischen 300 € und 600 €, je nach Finanzinstitut und Standort.

Jährliche Steuern nach dem Kauf

Nach dem Kauf muss der neue Eigentümer eine Reihe wiederkehrender Steuern für den Besitz der Immobilie zahlen – auf kommunaler, regionaler oder staatlicher Ebene.

IBI (Grundsteuer – Impuesto de Bienes Inmuebles)
Eine jährliche Steuer auf den Besitz der Immobilie. Ihre Höhe hängt vom Katasterwert und der Gemeinde ab. In Küstenstädten wie Altea oder Benissa kann sie zwischen 500 € und 1.500 € jährlich liegen.

Müllgebühr
In vielen Gemeinden wird eine zusätzliche Gebühr für die Müllabfuhr erhoben, die zwischen 100 € und 250 € jährlich liegt.

IRNR – Einkommensteuer für Nicht-Residenten
Wenn der Käufer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist und die Immobilie nicht vermietet, muss er ein fiktives Einkommen im Rahmen der IRNR (Impuesto de la Renta de No Residentes) deklarieren. Dieses wird mit 1,1 % oder 2 % des Katasterwertes berechnet, abhängig von der Aktualisierung.

Weitere wichtige steuerliche Aspekte

Neben den Hauptsteuern gibt es weitere Faktoren, die die Endkosten beeinflussen oder mittelfristig steuerliche Verpflichtungen nach sich ziehen können.

Erklärung des Marktwertes
Seit 2022 kann die Steuerbehörde überprüfen, ob der beurkundete Wert dem Referenzmarktwert entspricht, der vom Kataster veröffentlicht wird. Wird ein niedrigerer Wert angegeben, kann der Käufer sanktioniert und verpflichtet werden, die Differenz an ITP oder AJD zu zahlen.

Schenkungen und Erbschaften
Wenn die Immobilie durch eine Schenkung oder Erbschaft erworben wird, fällt die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD - Impuesto de Sucesiones y Donaciones ) mit spezifischen regionalen Regelungen an. In der Comunidad Valenciana gibt es Ausnahmen für direkte Nachkommen und Ehepartner, aber jeder Fall muss individuell geprüft werden.

Können Steuern abgesetzt werden?
Im Allgemeinen sind die beim Erwerb einer Hauptwohnung gezahlten Steuern in der Einkommensteuererklärung (IRPF) nicht abzugsfähig, es sei denn, der Käufer hatte vor 2013 erworbene Rechte. Allerdings können die Ausgaben als Teil des Anschaffungswertes bei einem späteren Verkauf berücksichtigt werden, wodurch der steuerpflichtige Gewinn reduziert wird.

Fälle von Immobilieninvestitionen
Wird die Immobilie zur Vermietung oder als Investition erworben, können bestimmte Ausgaben je nach steuerlichem Status des Käufers in der IRPF oder in der Körperschaftsteuer (IS) abgesetzt werden.

Tipps zur Planung der Steuerlast

Der Kauf einer Immobilie in der Comunidad Valenciana kann zusätzliche 10 % bis 13 % des Kaufpreises bedeuten, abhängig von Immobilientyp, Käuferprofil und Hypothek. Eine sorgfältige Planung der Steuerlast ist entscheidend, um Überraschungen zu vermeiden.

Fachleute konsultieren
Vor der Unterzeichnung eines Vertrags sollte man sich an einen Steuerberater wenden, der auf Immobilienkäufe spezialisiert ist. Bei AREA Costa Blanca verfügen wir über Erfahrung und technisches Know-how, um Kunden von Anfang an zu begleiten.

Szenarien vergleichen
Es ist nicht dasselbe, eine Neubauimmobilie oder eine Wiederverkaufsimmobilie zu kaufen, oder bar zu zahlen oder mit Hypothek. Eine frühzeitige Analyse verschiedener Szenarien ermöglicht die beste Wahl in steuerlicher Hinsicht.

Die Meinung von AREA Costa Blanca

Bei AREA Costa Blanca helfen wir jedes Jahr Dutzenden von ausländischen Käufern, die tatsächlichen Steuern und Kosten beim Immobilienkauf in der Comunidad Valenciana zu verstehen. Unser Ansatz kombiniert Klarheit, rechtliche Erfahrung und persönliche Betreuung während des gesamten Prozesses. Wir wissen, dass ein reibungsloser Kauf mit guter Steuerinformation beginnt. Deshalb arbeiten wir mit Transparenz und Weitblick, damit jeder Kunde informierte und risikofreie Entscheidungen treffen kann.